Що нового потрібно знати власникам квартир
Стаття присвячена актуальним законодавчим нововведенням, що містяться у прийнятому 14 травня 2015 року Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ( надалі по тексту – Закон).
Закон набрав чинності з 1 липня 2015 року, отже, всім власникам квартир та нежитлових приміщень у будь-яких багатоквартирних будинках корисно ознайомитись з новими механізмами та особливостями реалізації своїх прав і обов’язків щодо утримання та управління своїм спільним майном у багатоквартирному будинку (надалі по тексту - ББ) .
НОВА ТЕРМІНОЛОГІЯ
В новому Законі законодавцем сформульовані та викладені значення нових юридичних термінів:
термін
значення (деякі у скороченому варіанті)
БАГАТОКВАРТИРНИЙ БУДИНОК (ББ)
житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири
ДОПОМІЖНІ ПРИМІЩЕННЯ ББ
приміщення, призначені для забезпечення експлуатації ББ та побутового обслуговування його мешканців
(колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщенні)
НЕЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ ББ
ізольовані приміщення в ББ, що не належать до житлового фонду і є самостійними об’єктом нерухомого майна
ПРИБУДИНКОВА ТЕРИТОРІЯ ББ
територія навколо ББ, визначена на підставі містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані ББ і належні до нього будівлі та споруди
СПІВВЛАСНИК ББ
власник квартири або нежитлового приміщення у ББ
ЧАСТКА СПІВВЛАСНИКА ББ
частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у ББ
УПРАВИТЕЛЬ ББ
суб’єкт підприємницької діяльності (ФОП або юридична особа), який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна ББ і прибудинкової території
Окремої уваги заслуговує зміст терміну СПІЛЬНЕ МАЙНО БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ , складовими частинами якого визначені:
- права на земельну ділянку, на якій розташовані ББ і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
- приміщення загального користування (у тому числі – допоміжні);
- несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;
- механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання (всередині або за межами будинку), яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;
- будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників ББ та розташовані на прибудинковій території.
Спільне майно належить всім співвласникам ББ на правах спільної сумісної власності, особливості здійснення якої (як однієї із форм спільної власності) регулюються положеннями Глави 26 Книги Третьої Цивільного кодексу України.
УПРАВЛІННЯ СПІЛЬНИМ МАЙНОМ
Рішення щодо утримання та управління спільним майном багатоквартирного будинку (ББ), (який не є ОСББ*), - приймаються зборами співвласників ББ (їх представниками за дорученням) у відповідності до їх часток у спільному майні ББ.
Збори співвласників ББ скликаються у відповідності до визначеної Законом процедури ініціативною групою співвласників ББ (не менш 3-х осіб) або управителя ББ.
Рішення співвласників ББ оформлюється протоколом (затвердженою формою), який підписується (відповідно «ЗА», «ПРОТИ», «УТРИМАВСЯ») усіма співвласниками ББ, що брали участь у зборах.
Протягом 15 календарних днів з дати проведення відповідних зборів ініціативною групою може проводитись письмове опитування співвласників ББ, що не брали участь у зборах, щодо всіх або окремих питань, які не набрали (потрібної для ухвалення відповідного рішення) потрібної кількості голосів.
Якщо протягом 15 календарних днів дати проведення відповідних зборів необхідної кількості голосів не набрано – рішення вважається неприйнятим.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ ЩОДО НАЙБЛИЖЧОГО РОКУ
Протягом одного року з 1.07.2015 (тобто до 1.07.2016) вважається, що (до визначення співвласниками ББ форми управління та управителя) управління та утримання будинку здійснює суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг до набрання чинності Законом (фактично в більшості випадків – це ЖЕКи або комунальні підприємства).
Якщо протягом вищевказаного року співвласники не приймуть рішення відносно форми управління ББ та його управителя, то управління таким будинком буде здійснюватись на протязі наступного року (з правом пролонгації, якщо співвласниками ББ знову не буде прийняте відповідне рішення) управителем, який призначається на конкурсних засадах компетентним органом.
Таким компетентним органом визначений виконавчий орган місцевої влади, що забезпечує формування державної політики і політики у сфері житлово-комунального господарства (на сьогоднішній день такий орган - Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України ).
v
Новий Закон містить 13 статей, половину тексту Закону складають зміни, які у зв’язку з прийняттям Закону внесені в:
- Земельний кодекс України;
- Цивільний кодекс України;
- Закон України «Про ОСББ» - найбільша кількість змін;
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Зважаючи на відсутність практики застосування положень нового Закону, його нововведення викликають більше запитань ніж відповідей, наприклад:
1) хто має до рішення співвласників стосовно форми управління та управителя реалізовувати права співвласника ББ на отримання інформації (наприклад: щодо переліку всіх власників конкретного будинку);
2) чи не буде суперечить положення про права співвласника ББ отримати інформацію про інших власників квартир та нежитлових приміщень ББ положенням інших законів, захищаючих конфіденційність такої інформації;
3) які наслідки буде мати списання багатоквартирних будинків з балансів міністерств, інших органів виконавчої влади, державних підприємств та органів місцевого самоврядування, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності. Про розроблення порядку здійснення такого списання йдеться у ч.6 ст.13 Закону,
4) інші питання, пов’язані із змістом норм Закону та процедурою здійснення управління будинком.
Відсутність відповідей та роз’яснень стосовно виникаючих питань викликає почуття небезпеки та тривоги, зважаючи на велику кількість махінацій та проявів нечесної підприємницької діяльності в сфері здійснення права власності на майно (будь-якої форми).
Негативний досвід деяких об’єднань співвласників будинків (ОСББ) показав, що власникам будинків треба бути дуже пильними щодо делегування будь-яких функцій щодо утримання та управління своїм спільним майном особам з невідомою репутацією.
В кінцевому рахунку, саме від професіоналізму та порядності таких осіб (управителів) залежить ефективне функціонування конкретних будинків та добробут їх мешканців.
Підсумовуюче все вищевикладене, можна констатувати, що сам факт набрання чинності положень Закону очевидно зрушив з місця процес вирішення проблем, пов’язаних з необхідністю запровадження самостійного управління та утримання багатоквартирних будинків їх співвласниками.
Такий рух вимагає від власників квартир та нежитлових приміщень в багатоповерхових будинках бути, як мінімум, юридично обізнаними з приводу змісту викладених вище законодавчих новацій.
http://blog.liga.net...icle/18519.aspx
